Emlak Ofisi Açmak İçin Gerekli Belgeler 2026

Emlak ofisi açmak için vergi ve oda kaydı tek başına yeterli değildir. Faaliyete başlamadan önce işyeri açma ve çalışma ruhsatını ve işletme adına Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’ni tamamlamanız gerekir. 2026’da TTBS dosyasına yıllık harç makbuzu da eklenir; tutar konuma göre 20.000 TL veya 40.000 TL’dir.

İki ayrı izin gerekir

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, ofisin belirli adreste faaliyet göstermesine izin verir. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ise emlak aracılığı yapma yetkisini işletme adına tanımlar; vergi kaydı, oda kaydı veya bu belge belediye ruhsatının yerine geçmez.

Belediye ruhsatı ve TTBS hazırlığı paralel ilerleyebilir; iki izin de tamamlanmadan faaliyete başlamayın. Her işletme, şube ve sözleşmeli işletme için yetki belgesi ayrı düzenlenir ve devredilemez.

Kuruluş ve belediye ruhsatı

Gerçek kişi işletmesi, ticari şirket veya esnaf işletmesi yolundan hangisini seçerseniz seçin; sicil, vergi, oda ve adres kayıtları aynı faaliyeti göstermelidir. Kuruluş biçiminiz MERSİS veya ESBİS kaydının hangi kanaldan yürütüleceğini belirler.

İşlem	Temel kayıt veya belge	Başvuru yeri
İşletme kuruluşu	MERSİS/ESBİS kaydı ve tescil belgeleri	Ticaret veya esnaf sicili
Vergi ve oda	Vergi kaydı; ilgili meslek odası kaydı	Vergi dairesi ve oda
Adres	Kira sözleşmesi veya tapu; güncel adres	Sicil, vergi, oda ve belediye
İşyeri ruhsatı	Başvuru/beyan formu ve duruma göre ekler	Yetkili belediye veya idare
Çalışan varsa	İşyeri bildirgesi ve işe giriş bildirimi	SGK

Ulusal ruhsat formu sabittir; ancak bina ve belediye koşullarına göre tapu veya kira kaydı, numarataj, yapı kullanma durumu, yangın tedbirleri ya da oda/sicil doğrulaması incelenebilir. İlçe belediyesinden yazılı evrak listesini kira imzalamadan önce alın.

Dikkat: Taşınmaz ticareti yapılan işyeri ikamet amacıyla kullanılamaz ve aynı yerde başka bir ticari faaliyet yürütülemez. Tapu niteliğini, yönetim planını, yapı kullanım durumunu ve belediye uygunluğunu adresi bağlamadan önce kontrol edin.

TTBS için yüklenecek 7 belge

Yetki belgesi başvurusu, e-Devlet ile giriş yapılan Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden işletmenin bulunduğu ildeki Ticaret İl Müdürlüğüne gönderilir. Güncel resmî başvuru listesinde şu belgeler yer alır:

Son 90 gün içinde alınmış, taşınmaz ticareti faaliyetini gösteren oda faaliyet belgesi.
Vergi mükellefiyet durum belgesi veya vergi levhası.
En az 100 saatlik emlak danışmanlığı eğitim sertifikası; muafiyet varsa bunu gösteren diploma.
Mezuniyet belgesi veya diploma.
Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) MYK belgesi ya da kabul edilen diploma muafiyeti.
Gerekli deneyimi gösteren SGK hizmet dökümü; resmî listede 3334.01 veya 3334.02 meslek kodu aranır.
2026 yılı yetki belgesi harç makbuzu.

TTBS bazı kayıtları kurum sistemlerinden otomatik alabilir. Yüklenen belgeler fotoğraf değil okunaklı PDF olmalı; sicil, oda ve vergi adresleri ile faaliyet bilgileri aynı görünmelidir. Sistemden doğrulanamayan bir şart için il müdürlüğü ek belge isteyebilir.

Eğitim, MYK ve deneyim

Sorumlu emlak danışmanının en az 18 yaşında ve ilköğretim mezunu olması; iflas, adli sicil ve ticaret yasağı şartlarını taşıması gerekir. Mesleki yeterlilik, eğitim ve deneyim yükü mezuniyete göre değişir.

Taşınmaz ticaretiyle ilgili ortaöğretim veya yükseköğretim mezunlarında 100 saatlik eğitim ve deneyim aranmaz. İlgili yükseköğretim programları Seviye 5 belgesinden de muafiyet sağlayabilir; diğer ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarında son beş yılda en az 6 ay, diğer mezunlarda en az 12 ay deneyim gerekir.

Muafiyet yalnızca Ticaret Bakanlığının kabul ettiği program alanları için uygulanır. Ofiste pazarlama ve satış işi yapan emlak danışmanları için Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi veya kabul edilen diploma muafiyeti gerekir.

Başvuru sırası, harç ve hatalar

En az geri dönüşle ilerlemek için işlemleri şu sırada yürütün:

Adresin belediye ve bina kayıtları bakımından uygunluğunu yazılı doğrulayın.
İşletmeyi kurun; sicil, vergi ve oda kayıtlarına taşınmaz ticareti faaliyetini ekleyin.
Belediye ruhsatı dosyasını ve mesleki yeterlilik belgelerini paralel hazırlayın.
Unvan, faaliyet ve adres bilgilerini bütün kayıtlarda eşitleyin.
Doğru tutarda yıllık harcı ödeyin.
Belgeleri okunaklı PDF olarak TTBS’ye yükleyip “başvuruyu tamamla” adımını onaylayın.
Başvuru durumunu TTBS’den izleyin; şartlar tam ise yetki belgesi 10 gün içinde verilir.

2026 yıllık harcı standart olarak 20.000 TL’dir. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde, önceki yıl sonu TÜİK nüfusu 30.000’i aşan ilçelerde tutar bir kat artırılarak 40.000 TL uygulanır. Harç her ayrı yetki belgesi için yıllıktır; mevcut belgelerde ocak ayında, yeni başvuruda dosya tamamlanırken ödenir.

Kaynak: Ticaret Bakanlığı, 2026 — 7566 sayılı Kanun kapsamında yıllık harç açıklaması

Pratik adım: Yüklemeden önce yalnızca üç alanı yan yana karşılaştırın: işletme adı veya unvanı, açık adres ve taşınmaz ticareti faaliyeti. Üçü sicil, oda ve vergi kayıtlarında aynı değilse önce kaydı düzeltin.

Başvuruyu en sık geciktiren hatalar; eski oda belgesi, okunaksız yükleme, adres veya faaliyet uyuşmazlığı, yetersiz deneyim kaydı, yanlış harç ve işyerinin ikamet ya da başka faaliyet için kullanılmasıdır.

Kira imzalamadan önce adres uygunluğunu; TTBS’ye geçmeden önce sicil, oda, vergi, eğitim, MYK, deneyim ve harç belgelerini kontrol edin. Çalışan alacaksanız SGK işyeri ve işe giriş bildirimlerini de açılış planına ekleyin.

Kaynaklar

07/20/2026 Ertuğrul Aylan

Ertuğrul Aylan