Ertuğrul Aylan

Gayrimenkul satın alma süreci “evi bul, pazarlık yap, tapuya git” kadar kısa değildir. Doğru sıra; bütçe ve kullanım görevini kilitlemek, ilanları saha kanıtıyla elemek, teklifi inceleme koşullarına bağlamak, tapu ile ödemeyi aynı koreografide yürütmek ve anahtardan sonraki açık işleri kapatmaktır. Her aşama bir geri dönüş kapısıdır. Kapıdaki kanıt tamamlanmadan sonraki büyük ödeme veya taahhüde geçilirse, sonradan düzeltmenin maliyeti büyür.

Satın alma rotasını tarihlerle değil geri dönüş kapılarıyla kurun

Takvim elbette gerekir, fakat “salı kapora, cuma tapu” planı hangi kanıtın ne zaman tamamlanacağını söylemez. Altı kapı tanımlayın: görev-bütçe, pazar-saha, koşullu teklif, durum tespiti, tapu-ödeme ve teslim-kapama. Her kapı için sorumlu, çıktı ve “geç/kal/dur” kararı yazın.

İlk iki kapıda geri dönmek görece ucuzdur; zaman kaybedersiniz. Koşulsuz kaporadan sonra sözleşme sonucu doğabilir. Büyük ödeme ve tapudan sonra yanlış taşınmaz veya teslim sorunu çok daha ağırlaşır. Bu nedenle araştırmayı “ev hoşuma gidince” değil para geri dönüşsüz hâle gelmeden önce yoğunlaştırın.

Danışman kullanıyorsanız işletme yetkisini TTBS Yetki Belgesi Sorgulama üzerinden kontrol edin ve hizmet kapsamını yazılılaştırın. Danışman arama, iletişim ve koordinasyon yapabilir; hukuk, teknik veya resmî kayıt sorumlularının yerine geçmez. Her kapının asıl kanıt sahibini belirleyin.

Rotanın üstüne vazgeçme eşiği ekleyin. Tapu kimliği çözülmez, teknik risk kabul sınırını aşar, finansman aylık bütçeyi bozar veya boş teslim yazılı güvenceye bağlanmazsa işlem ilerlemeyecek. Bu eşikleri teklif heyecanından önce yazmak, karar disiplinini korur.

Kapora ve ödeme ilerledikçe hata düzeltmenin maliyeti büyür.

Kaynak: Yazarın altı kapılı gayrimenkul satın alma rotası

İlk perdeyi ihtiyaç ve finansman kilidiyle kapatın

Bir sayfalık alıcı briefi hazırlayın. Kullanım amacı, hedef kullanıcı, zaman, mikro konum, alan/plan, erişim, yapı niteliği, hukuki kırmızı çizgi ve kabul edilmeyecek riskler yazılsın. “İyi semt, yeni bina” gibi yorum yerine ölçülebilir sınır kullanın: azami kapıdan kapıya süre, asansör gereği, aidat tavanı, kabul edilen bina kuşağı gibi.

Toplam bütçe satış bedelinden büyüktür. Tapu, döner sermaye, aracılık, hukuk/teknik inceleme, kredi, tercüme, tadilat, taşınma ve ilk yıl rezervini ayrı çekmecelerde hesaplayın. Peşinattan sonra gelir aksaması ve beklenmeyen onarım için erişilebilir para kalmalıdır.

Kredi kullanılacaksa ön değerlendirme alın, fakat bunu taşınmaza bağlı nihai onay sanmayın. Banka değerlemesi, kredi oranı, sigorta ve ipotek işlemi seçilen eve göre sonuçlanır. Değerleme satış fiyatından düşük kalırsa oluşacak nakit farkı için azami sınır belirleyin. Bankanın verebileceği tutar, hanenin güvenle ödeyebileceği tutar değildir.

Ortak alıcı varsa pay, peşinat, kredi, kullanım ve gelecekte satış kararını baştan konuşun. Kararı kim verecek, hukukçu veya teknik uzman hangi aşamada devreye girecek belli olsun. Aynı ev için bir kişinin bütçe, diğerinin duygu ölçütüyle karar vermesi son anda çatışma yaratır.

Bankanın azami kredisi ile hanenin güvenli aylık ödeme sınırı aynı sayı olmayabilir.

Kaynak: Yazarın satın alma briefi ve finansman kilidi

İkinci perdede ilanı saha kanıtıyla üç finaliste indirin

Arama evrenini tek portalla sınırlamayın; fakat yüzlerce bağlantıyı seçenek sanmayın. Tekrar ilanı, güncel olmayan fiyatı, yanlış konumu ve erişilemeyen portföyü ayırın. Her adayın briefe uyan ve uymayan yönünü bir satırda yazın. Neden elendiği görünmeyen liste, aynı hatayı tekrar tekrar üretir.

İlk görüşmeden önce temel taşınmaz kimliği ve satıcının portföy ilişkisini sorun. Yerinde daire kadar bina girişini, bodrumu, çatıyı/ortak alanı, sokağı ve günlük rotayı görün. Sabah-akşam trafik, gece gürültü, otopark, güneş, nem/su izi ve yönetim düzeni için fotoğraf-not kaydı tutun.

Fiyatı şehir ortalamasıyla değil mikro emsalle karşılaştırın. Aynı sokak halkası, yapı kuşağı, kat, cephe, net kullanım, aidat, otopark, teknik ve hukuki duruma göre fark düzeltmesi yapın. İlan bedelini gerçekleşmiş satış gibi göstermeyin.

Üç finalist birbirinin kopyası olmasın. Biri konum, biri alan, biri bina niteliği bakımından güçlü olabilir. Böylece hangi değiş tokuşa para verdiğiniz görünür. Son turda karar verecek bütün hane üyeleri adayları aynı bilgi paketiyle görmelidir.

Her finalist farklı bir güçlü yön taşımalı; birbirinin aynı üç ilan karar kalitesini artırmaz.

Kaynak: Yazarın saha kanıtlı kısa liste hunisi

Üçüncü ve dördüncü perdede teklifi inceleme sonucuna kilitleyin

Teklifte fiyatın yanında geçerlilik süresi, ödeme planı, finansman koşulu, tapu tarihi, boş veya kiracılı teslim, demirbaş ve durum tespitine bağlı koşullar bulunmalıdır. “Fiyatta anlaştık” cümlesi bu başlıkları açık bırakır. Satıcının kabulü, incelemenin gereksiz olduğu anlamına gelmez.

Kapora veya avansın niteliği, kime ödeneceği, hangi koşulda iade/mahsup edileceği ve işlem gerçekleşmezse sonuçları bağımsız hukukçu tarafından dosyaya göre düzenlenmelidir. Tapu, kredi veya teknik inceleme başarısızlığında hiçbir geri dönüş sağlamayan ödeme alıcıyı erken kilitler.

Durum tespiti en az beş dosyayı kapsar:

• Güncel tapu, malik, temsil, arsa payı, eklenti ve takyidatlar;
• e-Plan, ilgili idare, ruhsat, iskan, onaylı proje ve fiilî kullanım uyumu;
• Uygun uzmanlıkla daire, bina, tesisat ve gerekliyse yapı/zemin incelemesi;
• Yönetim planı, aidat, bütçe, ortak karar, dava ve yaklaşan büyük işler;
• Kiracı/kullanıcı, sözleşme, tahliye/teslim, sayaç, borç ve demirbaş.

Bulgu geldiğinde dört seçenek vardır: aynen devam, satıcının belirli işi tamamlaması, fiyat/kapsam/takvim değişimi veya çekilme. Her teknik sorunu fiyat indirimiyle çözmeyin; bazı hukuki ya da yapı riskleri sahip olduğunuz sürece devam eder.

İnceleme, tekliften sonra yapılabilir; fakat sonucu sözleşmede hiçbir şeyi değiştirmiyorsa emniyet kilidi çalışmaz.

Kaynak: Yazarın koşullu teklif ve durum tespiti kilidi

Beşinci perdede tapu ve ödemeyi tek koreografide yürütün

TKGM satış için gerekli belgeler listesini alıcı profiliniz ve taşınmazla eşleştirin. Web Tapu başvurusu, taraf bilgileri, tapu/emlak değeri, DASK, temsil ve yabancı taraf ekleri tamamlanmalıdır. Tahakkuk ve randevuyu resmî kanaldan izleyin.

TKGM işlem güvenliği uyarıları gereği e-Devlet veya Web Tapu şifrenizi paylaşmayın; sahte mesaj ve ödeme bağlantısına karşı resmî adresi doğrulayın. Harç ve döner sermaye tahakkukunu resmî kanaldan ödeyin.

Satış bedeli, kredi, mevcut ipotek kapaması, tapu imzası ve tescilin sırasını hukukçu ve bankayla önceden prova edin. Son anda değişen IBAN’ı bağımsız kanaldan teyit etmeden kullanmayın. Banka transfer limitini ve para birimini randevu sabahına bırakmayın. Dekont açıklaması, sözleşme ve resmî senet tutarı birbiriyle uyumlu olsun.

İmza öncesinde resmî senette taraf, taşınmaz, bedel ve beyanları okuyun. Tercüman gerekiyorsa yetkili ve bağımsız düzeni kurun. Tescil teyidi alınmadan “işlem tamam” saymayın.

Beşinci ve altıncı perdede tapudan otuzuncu güne devir nöbeti tutun

Tapu günü ayrıca teslim tutanağı düzenleyin. Anahtar sayısı, sayaç değerleri, demirbaş, mevcut hasar, içerideki kullanıcı, aidat ve abonelik borcu kayda girsin. Boş teslim daha sonraysa tarih, ödeme bağlantısı ve yaptırım sözleşmede çalışmalıdır.

İlk hafta DASK ve diğer sigortalarda menfaat güncellemesini, elektrik-su-gaz ve internet işlemlerini, kilit/erişim kodlarını tamamlayın. Yönetim kayıtlarına yeni malik ve iletişim bilgisini verin; eski erişimleri kapatın. Tadilat varsa izin ve apartman kurallarını işe başlamadan kontrol edin.

GİB emlak vergisi bilgilendirmesi üzerinden satın alma tarihinize göre belediye bildirim süresini ve izleyen yıl mükellefiyetini takip edin. “Tapu belediyeye bildirir” varsayımıyla kişisel yükümlülüğünüzü unutmayın.

Otuzuncu gün açık iş toplantısı yapın. Eksik belge, satıcının tamamlayacağı tamir, iade edilecek güvence, yönetim borcu veya abonelik sorunu kaldı mı? Her kalemi sorumlu, tarih ve kapanış kanıtıyla bitirin.

Gayrimenkul satın alma adımları bir kontrol listesi gibi görünebilir; asıl işlevleri geri dönüş hakkını doğru ana kadar korumaktır. Brief kilitlenmeden aramayın, saha kanıtı olmadan finalist seçmeyin, koşulsuz teklifle incelemeyi etkisizleştirmeyin, para-tapu sırasını prova etmeden kapanmayın ve anahtar sonrası dosyayı terk etmeyin. Böyle yürütülen rota, hızlı görünmekten daha değerlidir: düzeltilebilir hatayı geri dönüşsüz mülkiyet sorununa dönüşmeden yakalar.

Satın alma dosyası anahtar elinize değdiğinde değil bütün açık işler kanıtla kapandığında biter.

Kaynak: TKGM, GİB ve yazarın otuz günlük devir nöbeti