Kiracılı Dükkan Nasıl Satın Alınır? İncelenmesi Gereken 4 Belge
Kiracılı bir dükkan satın aldığınızda, TBK madde 310 gereği satış kira sözleşmesini bozmaz; siz otomatik olarak kiraya veren sıfatına geçersiniz ve kiracı sözleşme süresi boyunca kirada kalmaya devam eder.
Alım öncesi mevcut kira sözleşmesini, depozito tutarını ve kiracının ödeme geçmişini incelemek, sonradan sürpriz yaşamamak için şarttır.
Satış kira sözleşmesini etkiler mi?
Hayır. Türk hukukunda satım kirayı bozmaz ilkesi geçerlidir; taşınmaz el değiştirse de mevcut kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder ve yeni malik otomatik olarak kiraya veren sıfatını üstlenir.
Alım öncesi hangi belgeler incelenmeli?
- Kira sözleşmesinin süresi, bedeli ve artış maddesi
- Kiracının ödeme geçmişi ve varsa gecikme kayıtları
- Depozito tutarı ve hangi hesapta/şekilde tutulduğu
- Sözleşmede erken fesih veya devir maddeleri
Depozito nasıl devredilir?
Depozito, eski malikte kalıp kiracıya iade edilmez; pratikte eski malik depozitoyu yeni malike devreder ve bu husus tapu devir sözleşmesinde veya ayrı bir protokolde açıkça belirtilir. Aksi halde depozito sorumluluğu belirsiz kalır.
Tapu işlemlerinde nelere dikkat edilmeli?
Tapu harcı satış bedelinin toplam yüzde dördü olup alıcı ile satıcı arasında yüzde iki – yüzde iki paylaşılır, buna ayrıca il/ilçeye göre değişen döner sermaye bedeli eklenir.
Dükkanın mesken olarak inşa edilmiş bir bina içindeki bağımsız bölüm olması halinde DASK poliçesi tapu işlemlerinde istenir; tamamen ticari amaçlı müstakil binalarda bu şart aranmaz.
Kira geliri devir tarihinden itibaren kime ait?
Devir tarihinden sonraki kira bedelleri yeni malike aittir. Devir ayı içinde kısmi kira varsa, tarafların bunu tapu devri sırasında oransal olarak paylaşması önerilir.
Kendi ihtiyacım için tahliye isteyebilir miyim?
Evet, belirli şartlarla. Yeni malik, tapu tescilinden itibaren bir ay içinde bildirim yapıp altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu konuda Yeni Satın Alınan Dükkanın Eski Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir yazımıza bakabilirsiniz.