Abartılı Getiri Vaatlerine Karşı Kontrol Listesi
Piyasa ortalamasının belirgin şekilde üzerinde bir kira getirisi vaat ediliyorsa, bu genelde ya geçici bir durumu (kısa vadeli garantili kira, promosyon) ya da göz ardı edilen bir riski işaret eder. Vaadin kaynağını sormadan karar vermemek gerekir.
Aşağıdaki kontrol listesi, iddia edilen getiri rakamının gerçek ve sürdürülebilir olup olmadığını anlamanıza yardımcı olur.
Vaat edilen getiri neye göre hesaplanmış?
Getiri rakamının brüt mü net mi olduğunu, hangi kira bedeli ve hangi satış fiyatı üzerinden hesaplandığını netleştirin; brüt rakamlar giderler düşülmeden verildiği için gerçekte daha düşük çıkar.
Kira garantisi kim tarafından ve ne kadar süreyle veriliyor?
“Kira garantili” satışlarda garantiyi veren taraf genelde projeyi geliştiren firmadır; bu garanti süresi (örneğin 1-3 yıl) dolduktan sonra piyasa kirasına dönüldüğünde getiri düşebilir.
Garantiyi veren firmanın mali durumu ve geçmiş projelerdeki taahhütlerini yerine getirip getirmediği araştırılmalı.
Kontrol edilmesi gereken maddeler
- Getiri hesaplamasında kullanılan kira bedeli, bölgedeki emsal kiralarla karşılaştırıldığında makul mü
- Vaat edilen kira garantisi yazılı sözleşmeye bağlanmış mı, sadece sözlü mü
- Garanti süresi dolduktan sonraki beklenen kira senaryosu satıcı tarafından açıklanıyor mu
- Satış fiyatı bölgedeki benzer mülklerin gerçek satış fiyatlarıyla uyumlu mu, yoksa yüksek fiyatın üstüne yapay getiri mi ekleniyor
- Projede/binada boşluk oranı (kiracısız birim oranı) nedir, bu bilgi paylaşılıyor mu
- Yönetim gideri, aidat, vergi gibi kalemler getiri hesabına dahil edilmiş mi
Hangi ifadeler alarm sinyali sayılır?
- “Piyasa ortalamasının çok üzerinde, garantili ve risksiz getiri” gibi mutlak ifadeler
- Getiri rakamının yazılı sözleşmeye değil sadece sözlü vaade dayanması
- Satıcının karşılaştırma için somut emsal veri sunmaktan kaçınması
- Kısa süre içinde karar vermeniz için baskı yapılması
Karar vermeden önce ne yapmalı?
Bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından emsal kira ve satış analizi almak, vaat edilen rakamın gerçekçi olup olmadığını objektif şekilde gösterir.
Kira garantisi veren firmanın ticaret sicil kaydını ve varsa önceki projelerindeki taahhütlerini araştırmak, riskleri erken görmenizi sağlar.