Ertuğrul Aylan

Konut ve İşyeri Kira Zammı – TÜFE 12 Aylık Ortalama Esaslı

KONUT %25

İŞYERİ %63,72

2023 yılı Haziran ayında uygulanacak kira artış oranı, konut kiraları için %25, işyeri kiraları için %63,72 olarak belirlenmiştir. Bu oranlar, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan 12 aylık ortalama değişim oranına dayanmaktadır. Haziran 2023 döneminde kira sözleşmesini yenileyecek olan ev sahipleri ve kiracılar, yasal olarak bu oranı aşmayan bir artış üzerinde anlaşabilirler.

Kira artış oranı, ülke genelinde tek tek hesaplanan keyfi bir rakam değildir. TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verisini açıklar ve bu verinin son 12 aylık ortalaması alınarak ilgili ay için geçerli kira artış oranı ortaya çıkar. Bu yöntem, tek bir ayda yaşanan ani fiyat dalgalanmalarının kira artışına doğrudan yansımasını engelleyerek hem kiracıyı hem de ev sahibini daha öngörülebilir bir tabloya kavuşturur. Dolayısıyla Haziran 2023 için açıklanan %25’lik oran, aslında bir yıllık enflasyon eğiliminin ortalamasını temsil etmektedir.

Bu dönemde dikkat çeken nokta, konut oranı (%25) ile işyeri oranının (%63,72) birbirinden farklı olmasıdır. Aradaki fark, yalnızca konut kiralarına uygulanan %25’lik yasal artış tavanından kaynaklanmaktadır; işyeri kiralarında böyle bir üst sınır bulunmadığı için işyeri oranı TÜFE 12 aylık ortalamasını yansıtmaya devam etmektedir.

Haziran 2023 Kira Artış Oranı Ne Anlama Geliyor?

Konut kiralarındaki %25’lik oran, mevcut piyasa koşullarına göre yüksek bir seviye olarak değerlendirilebilir. Bir önceki ay olan Mayıs 2023 dönemindeki konut oranı %25 ile pratikte aynı düzeydedir; oran neredeyse yatay seyretmektedir. Geçen yılın aynı ayına (Haziran 2022: %39,33) kıyasla oran 14.33 puan daha düşüktir.

İşyeri kiralarında ise herhangi bir tavan uygulaması olmadığından oran %63,72 olarak gerçekleşmiştir. Bu, işyeri kiracılarının bu dönemde konut kiracılarına kıyasla daha yüksek bir artışla karşılaşabileceği anlamına gelmektedir.

2023 yılı boyunca konut kira artış oranı %25 düzeyinde sabit kalmıştır. Bunun nedeni, bu dönemde konut kiralarına uygulanan %25’lik yasal tavandır; oran, TÜFE ortalaması daha yüksek olsa dahi tüm yıl boyunca değişmemiştir. Sözleşme yenileme ayınız hangi aya denk gelirse gelsin konut için geçerli üst sınır aynıdır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Örneklerle)

Kira artışı, mevcut kira bedelinin ilgili oranla çarpılıp eski bedele eklenmesiyle bulunur. Formül şu şekildedir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Oran ÷ 100)

Aşağıdaki tabloda, Haziran 2023 oranlarına göre çeşitli kira bedelleri için hesaplanan yeni kira tutarları yer almaktadır (konut %25, işyeri %63,72).

Mevcut Kira (TL)	Konut Zammı (%25)	Yeni Konut Kirası (TL)	Yeni İşyeri Kirası (TL) (%63,72)
5.000	1.250,00 TL	6.250,00 TL	8.186,00 TL
7.500	1.875,00 TL	9.375,00 TL	12.279,00 TL
10.000	2.500,00 TL	12.500,00 TL	16.372,00 TL
15.000	3.750,00 TL	18.750,00 TL	24.558,00 TL
20.000	5.000,00 TL	25.000,00 TL	32.744,00 TL
30.000	7.500,00 TL	37.500,00 TL	49.116,00 TL

Örnek: Aylık 10.000 TL olan bir konut kirası, %25’lik artışla 10.000 × (1 + 25/100) = 12.500,00 TL’ye yükselir. Aynı tutardaki bir işyeri kirası ise 16.372,00 TL olur.

2023 Yılı Kira Artış Oranları Grafiği

Grafik, 2023 yılı boyunca aylık kira artış oranlarının seyrini göstermektedir. Haziran ayı işaretli noktada %25 ile yer almaktadır.

Yasal Çerçeve ve Açıklama

Türkiye’de kira artışına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde yer alır. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılacak yıllık artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile, bu anlaşma yasal sınırı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır.

Haziran 2023 dönemi, konut kiralarına uygulanan %25’lik yasal artış tavanının yürürlükte olduğu döneme denk gelmektedir. 11 Haziran 2022 tarihli ve 7409 sayılı Kanun ile TBK’ya eklenen geçici madde, konut kiraları için azami artış oranını %25 ile sınırlamış; bu uygulama daha sonra 7456 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu nedenle bu dönemde konut için geçerli oran, TÜFE ortalaması daha yüksek olsa dahi %25 olarak uygulanmıştır. Buna karşılık işyeri kiraları bu sınırlamanın kapsamı dışında tutulduğundan, işyeri oranı %63,72 olarak TÜFE ortalamasını yansıtmıştır.

Önemli bir hatırlatma: Kira artışı, sözleşmenin yıl dönümünde yapılır. Örneğin kira başlangıç tarihi Haziran ayı olan bir sözleşme, ancak Haziran ayında ve o aya ait oran üzerinden yenilenebilir. Artışın hangi aydaki oran üzerinden yapılacağı, sözleşmenin yenilenme (yıl dönümü) ayına bağlıdır.

Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Fark

Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları, kira artışı açısından çoğu dönemde aynı kurala (TÜFE 12 aylık ortalaması) tabidir. Ancak 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yalnızca konut kiralarına %25’lik bir tavan getirilmiş, işyeri kiraları bu sınırın dışında bırakılmıştır. Bu nedenle söz konusu dönemde işyeri kiracıları, enflasyona paralel daha yüksek artışlarla karşılaşırken konut kiracıları %25 ile korunmuştur. Haziran 2023 özelinde konut %25, işyeri %63,72 ile farklılaşmaktadır; bu fark doğrudan tavan uygulamasından kaynaklanır.

Her iki kira türünde de artış yalnızca sözleşmenin yıl dönümünde yapılabilir; ev sahibinin yıl içinde keyfi bir artış talep etme hakkı bulunmaz. Ayrıca kiracı, yasal sınırın üzerinde talep edilen bir artışı reddedebilir ve mevcut sözleşme şartlarıyla oturmaya devam edebilir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Pratik Notlar

• Artış oranı sözleşmenin yıl dönümünde geçerlidir; her ay yeniden hesaplanmaz.
• Haziran 2023 için konutta üst sınır %25, işyerinde %63,72’dir.
• Yazılı bir artış oranı belirlenmemişse de yasal sınır kendiliğinden uygulanır.
• Talep edilen artış yasal oranı aşıyorsa, aşan kısım için ödeme zorunluluğu yoktur.
• 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde mahkeme yoluyla ‘kira tespiti’ davası gündeme gelebilir.

Sık Sorulan Sorular

2023 Haziran ayında kira ne kadar artar?

Konut kiralarında en fazla %25, işyeri kiralarında en fazla %63,72 oranında artış yapılabilir.

Bu oran nasıl belirleniyor?

TÜİK’in açıkladığı TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran her ay güncellenir ve o ay yenilenen sözleşmelere uygulanır.

Ev sahibi daha yüksek zam isteyebilir mi?

Hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile yasal sınırın üzerindeki kısım geçersizdir ve kiracı bu fazlayı ödemek zorunda değildir.

Artış için yazılı bildirim şart mı?

Yasal sınır içinde kalan artış kendiliğinden geçerli olsa da, uygulamada ev sahibinin kiracıya yazılı (örneğin noter veya iadeli taahhütlü mektupla) bildirimde bulunması olası uyuşmazlıkları önlemesi açısından tavsiye edilir. Yenileme ayından önce yapılan bildirim, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir.

2023 Haziran ayı kira artış oranları, konut için %25 ve işyeri için %63,72 olarak özetlenebilir. Sözleşmesini bu dönemde yenileyecek tarafların, artışı yukarıdaki formül ve örnekler üzerinden hesaplaması ve yasal sınırları göz önünde bulundurması önerilir. Güncel oranlar her ay değiştiğinden, yenileme ayınıza ait orana dikkat etmeniz önemlidir.

Özetle, kira artışında belirleyici olan üç unsur vardır: sözleşmenin yenilenme ayı, o aya ait yasal oran ve kiranın türü (konut veya işyeri). Haziran 2023 dönemi için bu üç unsuru bir arada değerlendiren kiracı ve ev sahipleri, hem yasaya uygun hem de adil bir artış üzerinde kolaylıkla anlaşabilir. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, yukarıda belirtilen yasal çerçeve ve TÜİK verileri başvurulacak temel kaynaklardır.

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Oranlar TÜİK verilerine dayanır; somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.