Dükkan Yatırımında Gerçek Net Getiri Hesabı: Adım Adım
Bir dükkanın gerçek getirisi, sadece kira bedelinin mülk fiyatına bölünmesiyle bulunmaz; vergi, aidat, boşluk süresi ve bakım gibi giderler düşüldükten sonraki net rakam esas alınmalıdır. Brüt getiri genelde ilan sitelerinde gösterilen rakamdır, ama yatırımcının cebine kalan net getiri bundan belirgin şekilde düşük çıkar.
Aşağıda brüt getiriden net getiriye adım adım nasıl gidileceği örnek bir hesapla gösteriliyor.
Brüt getiri neden yanıltıcı olabilir?
Brüt getiri, yıllık kira gelirinin mülk fiyatına bölünmesiyle hesaplanır ve hiçbir gideri içermez. İki dükkanın brüt getirisi aynı görünse bile, biri düşük aidatlı ve az bakım gerektiren, diğeri yüksek aidatlı ve sık boşalan bir konumdaysa gerçek getirileri çok farklı olabilir.
Net getiri hesabına hangi giderler dahil edilmeli?
- Gelir vergisi (kiracı tarafından kesilen %20 stopaj sonrası kalan net tutar üzerinden yatırımcının kendi vergi yükümlülüğü)
- Bina yönetim aidatı (mülk sahibinde kalan kısmı)
- Emlak vergisi
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK, kapsam dahilindeyse) ve varsa ek sigorta
- Beklenen boşluk süresi (kiracı değişiminde geçen ortalama süre)
- Periyodik bakım/onarım payı
- Kiracı bulma komisyonu (yıllık ortalamaya bölünmüş payı)
Örnek adım adım hesap
| Adım | Kalem | Tutar |
| 1 | Mülk alım fiyatı | 4.000.000 TL |
| 2 | Aylık kira bedeli | 35.000 TL |
| 3 | Yıllık brüt kira geliri | 420.000 TL |
| 4 | Brüt getiri oranı | %10,5 |
| 5 | Yıllık aidat (mülk sahibinde kalan) | -9.600 TL |
| 6 | Yıllık emlak vergisi + DASK | -4.500 TL |
| 7 | Ortalama boşluk kaybı (yılda ~1 ay) | -35.000 TL |
| 8 | Bakım/onarım payı | -6.000 TL |
| 9 | Net kira geliri (vergi öncesi) | 364.900 TL |
| 10 | Net getiri oranı | ≈ %9,1 |
Bu örnekte brüt %10,5 görünen getiri, gerçek giderler düşüldüğünde %9,1’e iniyor; aradaki fark yaklaşık 1,4 puan. Gelir vergisi yükümlülüğü kişinin mukimlik durumuna ve diğer gelirlerine göre değiştiğinden bu örneğe dahil edilmemiştir, kendi durumunuz için ayrıca hesaplanmalıdır.
Boşluk süresi neden çoğu hesaplamada unutulur?
Yatırımcılar genelde “kiracı hep dolu olacak” varsayımıyla hesap yapar, ama kiracı değişiminde geçen 1-2 aylık boşluk süresi bile yıllık getiriyi belirgin şekilde düşürür. Bölgedeki ortalama boşluk süresini komşu dükkan sahiplerinden veya emlak danışmanından öğrenip hesaba katmak, daha gerçekçi bir getiri tahmini sağlar.
Net getiriyi karşılaştırmada dikkat edilecek nokta
Farklı dükkanları karşılaştırırken aynı gider kalemlerini aynı yöntemle her ikisine de uygulamak gerekir; aksi halde bir mülkte iyimser, diğerinde kötümser varsayım yapılıp yanlış karşılaştırma yapılabilir. Tutarlı bir şablon kullanmak, doğru kararın önündeki en büyük engeli kaldırır.