Ertuğrul Aylan

Konut ve İşyeri Kira Zammı – TÜFE 12 Aylık Ortalama Esaslı

KONUT %33,98

İŞYERİ %33,98

2026 yılı Şubat ayında uygulanacak kira artış oranı, konut kiraları için %33,98, işyeri kiraları için %33,98 olarak belirlenmiştir. Bu oranlar, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan 12 aylık ortalama değişim oranına dayanmaktadır. Şubat 2026 döneminde kira sözleşmesini yenileyecek olan ev sahipleri ve kiracılar, yasal olarak bu oranı aşmayan bir artış üzerinde anlaşabilirler.

Kira artış oranı, ülke genelinde tek tek hesaplanan keyfi bir rakam değildir. TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verisini açıklar ve bu verinin son 12 aylık ortalaması alınarak ilgili ay için geçerli kira artış oranı ortaya çıkar. Bu yöntem, tek bir ayda yaşanan ani fiyat dalgalanmalarının kira artışına doğrudan yansımasını engelleyerek hem kiracıyı hem de ev sahibini daha öngörülebilir bir tabloya kavuşturur. Dolayısıyla Şubat 2026 için açıklanan %33,98’lik oran, aslında bir yıllık enflasyon eğiliminin ortalamasını temsil etmektedir.

Şubat 2026 döneminde konut ve işyeri için geçerli oran birbiriyle aynıdır (%33,98). Bu durum, ilgili dönemde konut kiralarına özel bir yasal tavan uygulanmadığını ve her iki kira türü için de TÜFE 12 aylık ortalamasının esas alındığını göstermektedir.

Şubat 2026 Kira Artış Oranı Ne Anlama Geliyor?

Konut kiralarındaki %33,98’lik oran, mevcut piyasa koşullarına göre yüksek bir seviye olarak değerlendirilebilir. Bir önceki ay Ocak 2026 döneminde konut oranı %34,88 iken, bu dönemde %33,98 seviyesine gerileyerek 0.90 puanlık bir düşüş kaydetmiştir. Kiracılar açısından yenileme maliyeti bir önceki aya göre azalmıştır. Geçen yılın aynı ayı (Şubat 2025) ile karşılaştırıldığında oran %33,98 düzeyinde sabit kalmıştır.

2026 yılı bütününe bakıldığında konut kira artış oranı en düşük Mayıs ayında (%32,43), en yüksek ise Ocak ayında (%34,88) gerçekleşmiştir. Şubat ayındaki %33,98’lik oran, bu aralık içinde değerlendirildiğinde yılın genel seyrine göre konumlanmaktadır. Sözleşme yenileme ayınızın hangi döneme denk geldiği, karşılaşacağınız artış oranını doğrudan belirler.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Örneklerle)

Kira artışı, mevcut kira bedelinin ilgili oranla çarpılıp eski bedele eklenmesiyle bulunur. Formül şu şekildedir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Oran ÷ 100)

Aşağıdaki tabloda, Şubat 2026 oranlarına göre çeşitli kira bedelleri için hesaplanan yeni kira tutarları yer almaktadır (konut %33,98, işyeri %33,98).

Mevcut Kira (TL)	Konut Zammı (%33,98)	Yeni Konut Kirası (TL)	Yeni İşyeri Kirası (TL) (%33,98)
5.000	1.699,00 TL	6.699,00 TL	6.699,00 TL
7.500	2.548,50 TL	10.048,50 TL	10.048,50 TL
10.000	3.398,00 TL	13.398,00 TL	13.398,00 TL
15.000	5.097,00 TL	20.097,00 TL	20.097,00 TL
20.000	6.796,00 TL	26.796,00 TL	26.796,00 TL
30.000	10.194,00 TL	40.194,00 TL	40.194,00 TL

Örnek: Aylık 10.000 TL olan bir konut kirası, %33,98’lik artışla 10.000 × (1 + 33,98/100) = 13.398,00 TL’ye yükselir. Aynı tutardaki bir işyeri kirası ise 13.398,00 TL olur.

2026 Yılı Kira Artış Oranları Grafiği

Grafik, 2026 yılı boyunca aylık kira artış oranlarının seyrini göstermektedir. Şubat ayı işaretli noktada %33,98 ile yer almaktadır.

Yasal Çerçeve ve Açıklama

Türkiye’de kira artışına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde yer alır. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılacak yıllık artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile, bu anlaşma yasal sınırı aşan kısım bakımından geçersiz sayılır.

1 Temmuz 2024 itibarıyla %25’lik geçici tavan uygulaması sona ermiş ve konut kiraları yeniden TÜFE 12 aylık ortalama oranına göre artırılmaya başlanmıştır. Dolayısıyla bu dönemde konut ve işyeri için aynı oran geçerlidir.

Önemli bir hatırlatma: Kira artışı, sözleşmenin yıl dönümünde yapılır. Örneğin kira başlangıç tarihi Şubat ayı olan bir sözleşme, ancak Şubat ayında ve o aya ait oran üzerinden yenilenebilir. Artışın hangi aydaki oran üzerinden yapılacağı, sözleşmenin yenilenme (yıl dönümü) ayına bağlıdır.

Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Fark

Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları, kira artışı açısından çoğu dönemde aynı kurala (TÜFE 12 aylık ortalaması) tabidir. Ancak 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yalnızca konut kiralarına %25’lik bir tavan getirilmiş, işyeri kiraları bu sınırın dışında bırakılmıştır. Bu nedenle söz konusu dönemde işyeri kiracıları, enflasyona paralel daha yüksek artışlarla karşılaşırken konut kiracıları %25 ile korunmuştur. Şubat 2026 özelinde her iki oran da %33,98 ile aynıdır; bu da ilgili dönemde tavan uygulamasının söz konusu olmadığını gösterir.

Her iki kira türünde de artış yalnızca sözleşmenin yıl dönümünde yapılabilir; ev sahibinin yıl içinde keyfi bir artış talep etme hakkı bulunmaz. Ayrıca kiracı, yasal sınırın üzerinde talep edilen bir artışı reddedebilir ve mevcut sözleşme şartlarıyla oturmaya devam edebilir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Pratik Notlar

• Artış oranı sözleşmenin yıl dönümünde geçerlidir; her ay yeniden hesaplanmaz.
• Şubat 2026 için konutta üst sınır %33,98, işyerinde %33,98’dir.
• Yazılı bir artış oranı belirlenmemişse de yasal sınır kendiliğinden uygulanır.
• Talep edilen artış yasal oranı aşıyorsa, aşan kısım için ödeme zorunluluğu yoktur.
• 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde mahkeme yoluyla ‘kira tespiti’ davası gündeme gelebilir.

Sık Sorulan Sorular

2026 Şubat ayında kira ne kadar artar?

Konut kiralarında en fazla %33,98, işyeri kiralarında en fazla %33,98 oranında artış yapılabilir.

Bu oran nasıl belirleniyor?

TÜİK’in açıkladığı TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran her ay güncellenir ve o ay yenilenen sözleşmelere uygulanır.

Ev sahibi daha yüksek zam isteyebilir mi?

Hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile yasal sınırın üzerindeki kısım geçersizdir ve kiracı bu fazlayı ödemek zorunda değildir.

Artış için yazılı bildirim şart mı?

Yasal sınır içinde kalan artış kendiliğinden geçerli olsa da, uygulamada ev sahibinin kiracıya yazılı (örneğin noter veya iadeli taahhütlü mektupla) bildirimde bulunması olası uyuşmazlıkları önlemesi açısından tavsiye edilir. Yenileme ayından önce yapılan bildirim, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir.

2026 Şubat ayı kira artış oranları, konut için %33,98 ve işyeri için %33,98 olarak özetlenebilir. Sözleşmesini bu dönemde yenileyecek tarafların, artışı yukarıdaki formül ve örnekler üzerinden hesaplaması ve yasal sınırları göz önünde bulundurması önerilir. Güncel oranlar her ay değiştiğinden, yenileme ayınıza ait orana dikkat etmeniz önemlidir.

Özetle, kira artışında belirleyici olan üç unsur vardır: sözleşmenin yenilenme ayı, o aya ait yasal oran ve kiranın türü (konut veya işyeri). Şubat 2026 dönemi için bu üç unsuru bir arada değerlendiren kiracı ve ev sahipleri, hem yasaya uygun hem de adil bir artış üzerinde kolaylıkla anlaşabilir. Herhangi bir anlaşmazlık durumunda, yukarıda belirtilen yasal çerçeve ve TÜİK verileri başvurulacak temel kaynaklardır.

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Oranlar TÜİK verilerine dayanır; somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.